港股公司中国地产奇葩半年报:业绩下滑大骂特朗普
发布时间:2019-09-04

中国地产半年报本身可以说是暗淡无光,几乎所有的经营指标均出现下滑,而让人大跌眼镜的是,原本应该严肃认真的中期报告,却充斥了主观的情绪宣泄,似乎有将自身的经营不佳归咎于美国总统特朗普的意味在里面。

8月30日,港股上市公司CHINA PROPERTIES GROUP LIMITED发布半年报。这份半年报本身可以说是暗淡无光,几乎所有的经营指标均出现下滑,而让人大跌眼镜的是,原本应该严肃认真的中期报告,却充斥了主观的情绪宣泄,似乎有将自身的经营不佳归咎于美国总统特朗普的意味在里面。

炫酷财报难掩尴尬事实:现金流持续下滑股东应占利润同比降42.3%

中国地产半年报显示,中国地产截至2019年6月30日止6个月盈利1.6亿元,同比跌42%,每股盈利0.09元,不派息。此外,公司公告称,期内投资物业公平值变动为1.75亿元,或者说几乎全部盈利都来自于物业公平值的增记。换句话说你可以理解公司的全部盈利,都来自于自己没卖掉的房子,自己给涨价了。

细看财务报表可以发现,虽然今年名义上还在维持盈利,但是公司账面上的现金仅剩下2113万元,而去年同期公司账面现金还有3824万元。换句话说,公司账面的盈利并没有换来足够的现金流。相对应于公司一年内到期的49.62亿债务而言,可以说中国地产的偿债能力,不但没有提高,反而出现了下滑。

看看这份财报吧,流动资产部分其实主要都是待卖的房子,中国地产主要投资的物业都在国内,这两年房价的趋势和销售的状况大家有目共睹。这部分的流动性存在疑问,并且实际上也存在争议,而只有银行结余才是可以随时使用的现金资产。

有位投资大佬曾经说过:“若现金流不自由,则净利润毫无意义”。企业之所以生存,正是为了获得源源不断的现金流,若苦苦经营,账面利润财富很好而实际上现金流持续失血,则这样的企业毫无意义。

那么中国地产是不需要现金流么?答案是否定的。看看那15%年利率的垃圾债吧。公司宁可用这么高的利息借十五亿以上的债务,足以说明他们的现金流有多紧张。

东拉西扯的中报:天马行空信口开河

在业绩下滑和高负债的同时,半年报中业务回顾及展望一栏中,不痛定思痛总结自身发展的问题,想着把自己“粉饰财报”吹的牛给圆上。而是大骂“特朗普”扰乱全球经济,然后自我表白,言称本集团在中国内地负债处理已近尾声,只是有的项目所在地政策变得太快,纯属不可控制,延误了项目开发进度。

那么中国地产所称被延误的项目,具体指哪些呢?

预售资金或挪用重庆曼哈顿项目陷入交房纠纷

中国地产的主要项目就在山城重庆

根据此前媒体报道,有购房者因曼哈顿项目开发公司未能将购房款打入监管账户,从而导致无法办理合同登记备案。而根据安居客的统计,重庆房价今年表现并不好。不客气的讲,现在中国地产就是在通过借入高利贷勉强维持现金流不断裂,此外以拖待变,等待重庆等地房地产市场回暖甚至暴涨,从而给自己解套。

具体来看,中国地产项目所在的巴南区,房价1年来平均下跌了15%,然而中国地产却给自己的库存房子估值提高了5%,这样的反差虽然财务报表好看,但反映出来的就是企业现金流基本枯竭。

据媒体报道,重庆巴南区不动产登记中心为了督促曼哈顿项目的开发公司尽快将预售资金转入资金监管账户后为购房人办理合同备案登记,保障购房人合法权益,已于2019年5月16日暂停了曼哈顿项目三家开发公司的在售房屋网上签约,意味着其巴南项目已无法销售。何为合同备案登记

根据此前《重庆市人民政府办公厅关于进一步加强和规范商品房预售资金管理的通知》规定,商品房预售资金实行专用账户管理,专款专户、专款专存、专款专用,房地产开发企业在与购房人签订购房合同后10日内,将购房人支付的购房首付款全额存入监管账户;对购房首付款未进入监管账户的,房地产交易管理部门不得办理商品房买卖合同登记备案和按揭抵押登记手续。所以,办理合同备案登记的前提就是,开发商必须将购房者购房首付款存入专项监管账户。反之则是:没有办理合同备案登记是因为开发商没有将购房首付款存入监管账户。

或涉及虚假信息披露

此前,据中国地产2018年年报显示,中国地产全资子公司上海静安协和房地产有限公司与及上海闵行协和房地产经营有限公司作为借款方与平安大华汇通财富管理有限公司签订了委托合同,借款13亿元人民币。但是本应在2018年8月31日之前还款,但借方与平安大华达成口头延期协议,还款期限展期至2018年10月15日。随后,在12月底,平安大华于向法院提起身执行申请,要求还钱。

为何平安大华向法院提交申请?有人质疑这与再融资的2.26亿美元有关。根据数据显示,中国地产在10月15日发行了2.26亿美元的优先票据,3年期,利率15%。发行理由为对本集团现有债务进行再融资。

到底是确有口头延期一事,还是中国地产为掩盖其在优先票据发行时隐瞒了贷款违约的事实而制造的说辞?从债权人后续申请强制执行的行为来看,似乎并未曾与中国地产解决该笔委托贷款。如债权人并未同意展期,中国地产或构成上市公司虚假信息披露,根据香港地区相关法律,上市公司需要承担虚假陈述的法律责任,董事个人甚至有可能面临刑事责任。